La prochaine génération de concurrence dans les parcs industriels vietnamiens : de la fabrication à faible coût à l'écosystème de haute valeur.

CONTEXTE AVANT :

TEXTE À TRADUIRE : Dans la vague de restructuration des chaînes d’approvisionnement mondiales, le Vietnam, grâce à ses avantages en matière de coûts de main-d’œuvre et à sa situation géographique, est devenu une destination prisée pour les transferts industriels. Cependant, alors que les critères de localisation des géants internationaux de la technologie passent du « faible coût » à la « haute résilience », le modèle de l’immobilier industriel vietnamien est confronté à une remise en question fondamentale. Les experts soulignent que fournir uniquement des ateliers de production ne suffit plus pour gagner l’avenir.

De la « location d’usine » à l’« écosystème »

M. Nguyễn Văn Khôi, président de l’Association immobilière du Vietnam, a déclaré sans ambages lors d’une récente exposition sur les zones industrielles à Haïphong : « Pour attirer les entreprises technologiques de premier plan mondial, il faut offrir un espace de développement adapté. » Il a insisté sur le fait que les zones industrielles de nouvelle génération ne devraient plus être de simples ensembles d’usines, mais devraient devenir un écosystème intégré combinant centres logistiques, infrastructures numériques, centres de recherche et développement, logements pour travailleurs, services éducatifs, médicaux et culturels.

Cette transformation repose sur une logique industrielle profonde. Les investissements de haute technologie, notamment dans les semi-conducteurs et les centres de données, exigent des infrastructures bien supérieures à celles de l’industrie manufacturière traditionnelle. Selon les données officielles vietnamiennes, le secteur des semi-conducteurs a déjà attiré plus de 14 milliards de dollars d’investissements cumulés, pour plus de 240 projets, tandis que les secteurs des centres de données, de l’intelligence artificielle et des énergies renouvelables connaissent une nouvelle vague de capitaux. Les investisseurs sud-coréens, japonais, singapouriens, américains et européens considèrent désormais les zones industrielles vietnamiennes comme des nœuds stratégiques des chaînes d’approvisionnement régionales.

Les goulets d’étranglement du modèle traditionnel

Bien que l’indice de production industrielle du Vietnam ait augmenté de 10,8 % sur un an au premier semestre 2026, et que le secteur de la transformation et de la fabrication ait progressé de 11,4 %, le développement des zones industrielles reste inégal. M. Nguyễn Văn Khôi a noté que de nombreuses zones continuent d’utiliser l’ancien modèle : manque de coordination des installations logistiques, faible liaison avec les zones urbaines, pénurie de logements pour ouvriers et d’appartements pour experts, services sociaux insuffisants. La transformation numérique et la transition écologique avancent lentement, et la qualité des services de soutien aux investisseurs est inégale. Par ailleurs, des obstacles administratifs persistent, tels que le défrichement des terrains, les prix fonciers et les procédures d’investissement.

M. Nguyễn Đức Hiền, vice-directeur du Comité central des politiques et des stratégies, estime que les zones industrielles de nouvelle génération doivent devenir des espaces où l’innovation et les technologies numériques se rencontrent, avec l’intelligence artificielle et des ressources humaines de haute qualité comme éléments centraux, formant des clusters industriels innovants qui améliorent directement la productivité et la compétitivité nationales.

Les tendances mondiales imposent la transformation

À l’échelle mondiale, le discours sur l’immobilier industriel évolue. Les concurrents comme le Mexique, l’Inde et la Thaïlande lancent tous des concepts de « parc industriel intelligent », intégrant énergie propre, réseaux électriques intelligents et communautés de travailleurs. Si le Vietnam ne parvient pas à sortir du piège du faible coût, il risque de prendre du retard dans la montée en gamme des chaînes de valeur mondiales. M. Trần Văn Toàn, vice-président de Haïphong, a souligné qu’actuellement, 70 à 80 % des nouveaux investissements directs étrangers dans la transformation manufacturière sont concentrés dans les zones industrielles, que les entreprises étrangères contribuent à environ 20 % du PIB et à plus de 70 % des exportations, et qu’elles emploient directement près de 3,83 millions de travailleurs. Ces chiffres représentent à la fois une réussite et un risque : si l’industrie se délocalisait, l’impact serait systémique.

La voie à suivre : numérisation et écologisation

CONTEXTE APRÈS : M. Nguyễn Văn Khôi a proposé que les zones industrielles performantes soient pilotées par les données, l’IA, l’Internet des objets et le big data, permettant une exploitation intelligente afin d’améliorer l’efficacité, d’économiser l’énergie et de réduire les coûts.阮文魁提出，成功的工业园区应由数据、AI、物联网和大数据驱动，实现智能运营，以提升效率、节省能源、降低成本。这意味着园区管理者需要从土地开发商转型为产业服务商，主动建设5G网络、专有云平台和可再生能源系统。同时，为工人提供可负担的住房和优质公共服务，才能留住人才，形成持续竞争力。

值得注意的是，越南已将年均GDP增长目标设定为10%以上，这意味着工业必须保持双位数增长。在此背景下，工业园区必须同步推进规划基础设施的同步性、绿色转型和数字化转型，并重点吸引半导体、人工智能等前沿项目。

挑战与机遇并存

转型并非一蹴而就。尽管政策层面已明确方向，但实际执行中仍面临清洁土地储备不足、地方政府协同困难以及投资成本上升等问题。此外，全球科技巨头对供应链的韧性要求日益苛刻，越南需在能源可靠性、政治稳定性和劳工权益方面持续证明其优势。

对于投资者而言，越南工业地产的下一个十年将不再是简单的土地买卖，而是比拼园区运营能力、创新服务水平和综合配套。那些率先完成生态化转型的园区，将有机会在半导体、AI和绿色能源的浪潮中占据主导地位。而对于越南本身，这不仅是工业政策的调整，更是国家竞争叙事的重塑——从“世界工厂”走向“创新枢纽”。