Alors que le monde entier est en proie à l'angoisse du logement, pourquoi devient-il plus facile d'acheter un bien immobilier dans les grandes villes indiennes ?

Les grandes villes du monde sont en proie à une crise d’accessibilité au logement : de Londres à Toronto, de Melbourne à Séoul, de plus en plus de gens découvrent qu’une vie de travail ne suffit plus à obtenir un logement convenable. Pourtant, en Inde — une économie longtemps considérée comme ayant des conditions d’habitat tendues — les rapports dressent un tableau presque contre-intuitif : au cours des quinze dernières années, l’accessibilité au logement dans les métropoles ne s’est pas dégradée, elle s’est nettement améliorée.

Pas grâce à la baisse des prix, mais grâce à des revenus qui courent plus vite

Les données publiées par Colliers en décembre 2025 montrent que le ratio prix/revenu (P/I ratio) des huit principaux marchés résidentiels indiens est passé de 88,5 en 2010 à 45,3 en 2025. Cet indicateur mesure le nombre d’années de revenus nécessaires à un ménage pour acheter un logement au prix moyen ; plus la valeur est élevée, plus la charge est lourde.

Si l’on ne regarde que les prix de l’immobilier, la première réaction de beaucoup serait la confusion. Après tout, les prix dans les grandes villes indiennes n’ont jamais cessé d’augmenter. Mais le facteur clé de l’évolution de l’accessibilité réside dans le fait que les revenus ont augmenté nettement plus vite que les prix. Au cours des quinze dernières années, le revenu moyen en Inde a plus que quadruplé, avec un taux de croissance annuel composé d’environ 10 % ; sur la même période, les prix immobiliers moyens ont progressé à un rythme annuel composé d’environ 5 % à 7 %. Cet écart de croissance entre revenus et prix, d’environ trois points de pourcentage, a résorbé année après année la pression du fardeau du logement.

Ce résultat n’est pas un sous-produit de la seule croissance économique élevée de l’Inde. Il révèle un phénomène structurel plus profond : en l’absence de dévaluation monétaire brutale ou d’effondrement du marché immobilier, si les revenus des ménages croissent durablement plus vite que la valorisation des biens immobiliers, l’accessibilité au logement revient progressivement vers une zone relativement saine. Comparée aux trajectoires d’ajustement qui dépendent d’une chute des prix pour rétablir l’accessibilité, la situation indienne est manifestement plus stable socialement.

Politique, crédit et institutions : trois piliers pour donner un pouvoir d’achat à la demande

L’amélioration de l’accessibilité au logement dépend rarement du seul cycle économique. L’Inde a précisément connu, ces quinze dernières années, une refonte dense de son cadre institutionnel du logement.

Du plan logement Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY) à la loi Real Estate (Regulation & Development) Act (RERA), qui encadre la livraison des ventes sur plan et les pratiques des promoteurs, en passant par la taxe sur les biens et services (GST) qui a uniformisé les taux et a récemment procédé à des ajustements de rationalisation sur les principaux matériaux de construction, l’ensemble du dispositif passe d’une logique de stimulation des achats à la construction d’un marché résidentiel crédible. Parallèlement, après le choc désinflationniste, le taux de repo de référence est descendu à 5,5 %, et le ralentissement de l’inflation laisse en outre une marge pour un nouvel assouplissement, ce qui réduit directement le coût des crédits immobiliers.En phase avec cette politique, le crédit connaît une expansion rapide. Selon les données du système bancaire commercial indien citées par Colliers, l’encours des prêts immobiliers des banques commerciales indiennes est passé d’environ 3 billions de roupies à plus de 30 billions de roupies en quinze ans. La part de ces prêts dans l’ensemble des crédits bancaires est passée de 10 % à 17 %. Cette croissance des crédits reflète non seulement la maturité du marché hypothécaire, mais aussi le fait que les banques commencent à croire en la solvabilité à long terme des ménages de la classe moyenne. Dans de nombreux marchés émergents, la profondeur du crédit résidentiel est souvent le plafond qui détermine si l’amélioration des conditions de logement peut se concrétiser.

La restructuration de l’espace urbain : les infrastructures transforment « acheter loin » en « acheter accessible »

Au-delà des indicateurs macroéconomiques, le paysage résidentiel au sein des métropoles indiennes est lui aussi en mutation. Le quartier central des affaires (CBD) n’est plus le seul pôle d’ancrage du travail. Avec l’adoption par les entreprises de modes de travail plus flexibles, la demande de logements se tourne vers les banlieues et les localités secondaires bien reliées aux infrastructures. L’extension des routes, des transports ferroviaires de banlieue et des limites municipales a fait entrer dans le périmètre de navettage des secteurs auparavant jugés inaccessibles, tout en offrant davantage d’options aux différentes tranches de revenus.

Ahmedabad et Hyderabad présentent ainsi une accessibilité financière globale relativement plus élevée. Ces villes n’ont pas simplement reproduit la logique de forte pression sur le parc existant de Delhi ou de Mumbai ; elles ont plutôt, grâce à une expansion urbaine plus équilibrée, fait progresser de concert la croissance des nouvelles zones et le comblement des tissus urbains déjà constitués. Pour les promoteurs, le segment de marché plus populaire, sensible au prix, est au contraire devenu une source importante de soutien à leurs ventes de base. La croissance périphérique tirée par les infrastructures comprime l’écart de prix entre le centre urbain traditionnel et les banlieues, et rend moins extrêmes qu’autrefois les disparités d’accessibilité à l’intérieur d’une même ville.

Une amélioration structurelle ne signifie pas que tout va bien

Cela dit, en conclure que le problème du logement en Inde est en passe d’être réglé globalement serait trop optimiste. Colliers prévient dans son rapport que l’amélioration macroéconomique de l’accessibilité ne signifie pas que tous les groupes en bénéficient. Le marché réel est constitué de cas particuliers : la fixation des prix des projets, l’offre et la demande locales, la situation financière des clientèles ciblées peuvent faire varier considérablement l’expérience concrète au sein d’une même ville. Le marché auquel un ingénieur logiciel à haut revenu est confronté et celui auquel fait face un petit commerçant peuvent ressembler à deux mondes quasi parallèles.

En outre, des risques demeurent du côté droit des données macroéconomiques : les pressions sur les prix des matériaux de construction peuvent se transformer en hausse des prix immobiliers ; si la croissance des revenus ralentit ou si les taux d’intérêt venaient à remonter, la soutenabilité de l’endettement des ménages serait mise à l’épreuve. Le rapport indique que l’offre par les promoteurs de produits à plusieurs niveaux destinés à différents publics témoigne elle-même de la poursuite de l’ajustement du marché à la demande ; cet ajustement exige lui aussi un soutien durable des fondamentaux économiques.

L’exemple indien dans le contexte mondial

Pour les décideurs urbains du monde entier, ce que l’Inde a montré au cours des quinze dernières années n’est pas une réponse unique et standard, mais une voie combinée peut-être négligée : ne pas miser sur la baisse des prix immobiliers pour rendre le logement abordable, ne pas s’en remettre uniquement à la construction publique, mais faire advenir simultanément la croissance des revenus, l’approfondissement du crédit, la transparence institutionnelle et l’expansion des infrastructures. Une telle démarche exige un cycle long et suppose aussi de maintenir un équilibre entre le bien-être social, la stabilité financière et le potentiel d’investissement.Alors que la plupart des villes du monde sont confrontées à la détérioration de l’abordabilité du logement, un grand pays en développement a au contraire amélioré les conditions d’accès à la propriété sur un horizon de moyen à long terme. Cela ne prouve peut-être pas que le modèle indien soit parfait, mais cela suffit à rappeler aux analystes immobiliers mondiaux : l’abordabilité du logement n’est pas un bilan statique, mais le résultat de l’interaction entre les politiques et le temps.