L’accessibilité au logement dans les villes indiennes de premier rang s’est nettement améliorée : une transformation de long terme tirée par les revenus.

Quand le marché immobilier devient plus abordable dans la tempête

Au cours des quinze dernières années, le marché résidentiel indien a connu une série de secousses violentes : la démonétisation a retiré 86 % de la monnaie en circulation du jour au lendemain, le cadre réglementaire RERA a remodelé les règles du secteur, la crise des NBFC a gelé les canaux de financement des promoteurs, et la pandémie qui a suivi a perturbé le rythme de l'offre et de la demande. Pourtant, c'est au milieu de ces turbulences qu'une tendance de long terme intrigante s'est progressivement dessinée : l'abordabilité du logement dans les grandes villes indiennes ne s'est pas dégradée malgré la hausse des prix, elle s'est au contraire nettement améliorée.

Selon le dernier rapport publié par Colliers, mesurée par le ratio moyen prix des logements/revenu, l'abordabilité dans les huit grandes métropoles indiennes est passée de 88,5 en 2010 à 45,3 en 2025, soit une baisse de près de moitié. En d'autres termes, le nombre d'années de revenu nécessaire pour acheter un logement moyen a presque été divisé par deux en quinze ans. Cela ne s'explique pas par une baisse des prix, mais par une croissance des revenus nettement plus rapide que celle des prix.

La croissance des revenus : le moteur central négligé

Depuis 2010, le taux de croissance annuel composé du revenu moyen des Indiens est d'environ 10 %, tandis que la hausse annuelle moyenne des prix des logements sur la même période n'était que de 5 % à 7 %. Cet écart a été considérablement amplifié par l'effet des intérêts composés. Une multiplication par plus de quatre des revenus a non seulement absorbé les pressions sur les prix dues à la hausse des coûts des matériaux de construction et à la rareté des terrains, mais a également offert aux acheteurs une marge de paiement plus importante.

Cette amélioration de l'abordabilité tirée par les revenus contraste fortement avec celle de nombreux marchés émergents. Par exemple, dans certaines grandes villes chinoises, la croissance des prix des logements dépasse depuis longtemps largement celle des revenus des ménages, ce qui fait grimper sans cesse le ratio prix/revenu. La situation de l'Inde ressemble davantage à une « course saine » : la croissance des revenus reste en tête, faisant passer le logement d'un luxe réservé à une minorité à un actif accessible aux ménages à revenus intermédiaires.

Politique et crédit : les moteurs invisibles

L'amélioration de l'abordabilité n'est pas le simple résultat spontané de l'économie. Au cours des quinze dernières années, le gouvernement indien et la banque centrale ont mené une série d'interventions institutionnelles, formant une matrice politique complexe.

Le PMAY (Plan de logement du Premier ministre) a apporté des subventions du côté de la demande, le RERA a encadré les délais de livraison du côté de l'offre, l'introduction de la GST a unifié le système fiscal, et le fonds SWAMIH a injecté des liquidités dans les projets à l'arrêt. Ces politiques n'ont pas été des événements ponctuels, mais ont peu à peu tissé un filet de sécurité, réduisant la prime de risque pour les acheteurs.

La politique monétaire a également joué un rôle clé. Pendant la pandémie, les taux d'intérêt sont tombés à des plus bas historiques ; bien qu'un cycle de hausse des taux ait suivi, le taux de repo de référence est actuellement redescendu à 5,5 %. Dans un contexte de faible inflation, Colliers prévoit qu'il existe encore une marge pour de nouvelles baisses de taux à court terme. Chaque réduction des taux se traduit directement par une diminution des mensualités, amplifiant ainsi l'augmentation du pouvoir d'achat générée par la croissance des revenus.Les données sur le crédit le confirment. L'encours des prêts au logement des banques commerciales indiennes est passé de 3 000 milliards de roupies en 2010 à plus de 30 000 milliards de roupies en 2025, soit une multiplication par plus de dix. Plus important encore, la part des prêts au logement dans le crédit total des banques est passée d'environ 10 % il y a dix ans à 17 % aujourd'hui. Cela ne témoigne pas seulement d'une demande soutenue, mais signifie aussi que le système bancaire considère l'immobilier résidentiel comme une classe d'actifs résiliente — cette confiance établie constitue en soi une transformation structurelle.

Divergences urbaines : pas un récit unique de l'abordabilité

L'amélioration des données macroéconomiques ne signifie pas que toutes les villes partent du même pied. Colliers souligne que les différences entre villes et micro-marchés sont extrêmement marquées. Ahmedabad et Hyderabad sont actuellement les marchés relativement les plus abordables, tandis que Mumbai et la région de la capitale nationale (NCR) de Delhi subissent toujours des pressions de prix importantes, bien que leur abordabilité se soit également nettement améliorée depuis dix à quinze ans.

Cette divergence découle de différences dans les structures locales d'offre et de demande, la tarification des projets et le profil financier des clientèles ciblées. À Hyderabad et Bengaluru, portées par le secteur technologique, les emplois à revenus élevés sont concentrés, ce qui maintient des ratios prix/revenus relativement modérés ; à Mumbai, dominée par les activités commerciales et financières, l'offre foncière est extrêmement rigide, et la croissance des revenus, bien que vigoureuse, peine à compenser entièrement la base de prix immobiliers très élevée.

Il est à noter qu'une amélioration de l'abordabilité ne se traduit pas automatiquement par une hausse des ventes. Demande, offre et prix sont étroitement imbriqués et se comportent différemment selon les micro-marchés. Les promoteurs savent bien que le marché indien est très sensible aux prix ; ils conçoivent donc souvent des gammes de produits différenciées pour différents segments cibles — des logements abordables aux appartements haut de gamme, avec des stratégies de tarification de plus en plus fines.

Infrastructures et recomposition de l'espace urbain

Parallèlement à l'amélioration de l'abordabilité, l'Inde connaît une transformation profonde de son paysage urbain. Au cours des dix dernières années, l'expansion massive des infrastructures — prolongement des réseaux de métro, système de transport rapide régional (RRTS), rocades et corridors logistiques — redéfinit les frontières de l'habitat.

À mesure que le marché des bureaux s'affranchit progressivement de sa dépendance exclusive aux quartiers centraux des affaires (CBD), de plus en plus d'entreprises adoptent des modes de travail hybrides, et la demande de logements se déplace vers des périphéries bien desservies et dotées d'équipements matures. Les opportunités d'arbitrage de prix sont devenues moins évidentes dans des villes comme Ahmedabad, Bengaluru et Hyderabad, où la croissance est plus équilibrée. Mais dans d'autres villes, les prix de l'immobilier en périphérie restent nettement inférieurs à ceux du centre, une différence qui continuera de favoriser la dispersion de la population et des activités.

Cette évolution de la forme urbaine a des similitudes à l'échelle mondiale. De Londres à Shanghai, les grandes infrastructures de transport entraînent souvent, dans les années suivant leur mise en service, des changements structurels sur les marchés immobiliers environnants. Ce que vit l'Inde est précisément une version localisée de cette logique : les infrastructures n'améliorent pas seulement l'efficacité des déplacements, elles élargissent aussi l'aire géographique des logements abordables.

L'expérience indienne dans le contexte mondialDans le contexte plus large des marchés émergents mondiaux, la trajectoire d'amélioration de l'accessibilité au logement en Inde est particulièrement singulière. Dans de nombreux pays en développement, l'urbanisation rapide s'accompagne souvent de l'expansion des bidonvilles et d'une «pression sur le logement» pour les classes moyennes. Grâce à une combinaison triple d'interventions politiques, d'approfondissement financier et d'investissements dans les infrastructures, l'Inde a, dans une certaine mesure, évité ce piège.

Bien sûr, ce processus est loin d'être terminé. Le PIB par habitant de l'Inde reste à un niveau moyen-inférieur, et il existe encore de nombreuses lacunes en matière de qualité du logement, de clarté des droits de propriété et de maturité du marché locatif. Même si le ratio prix/revenu moyen est tombé à 45,3, ce chiffre reste bien supérieur à celui des marchés développés – par exemple, aux États-Unis, il se situe généralement entre 3 et 5, et même dans la baie de San Francisco, il n'est que d'environ 8 à 10. L'amélioration de l'accessibilité au logement en Inde est un progrès relatif, et non une solution absolue.

La route à venir : baisse des taux, emploi et goulots d'étranglement microéconomiques

À l'avenir, à court terme, le marché résidentiel indien pourrait continuer de bénéficier de l'inversion du cycle de hausse des taux dans un environnement de faible inflation. Colliers prévoit qu'avec de nouvelles baisses des taux directeurs, le niveau moyen d'accessibilité au logement continuera de s'améliorer. Mais à long terme, le véritable défi réside dans la durabilité de la croissance des revenus. Si l'Inde ne parvient pas à créer suffisamment d'emplois formels et que la croissance des revenus venait à ralentir, le ratio prix/revenu pourrait repartir à la hausse.

Par ailleurs, les goulots d'étranglement au niveau microéconomique persistent. Même au sein d'une même ville, les réalités d'accessibilité auxquelles sont confrontés les différents groupes de revenus sont radicalement différentes. Le rapport rappelle qu'il peut y avoir un fossé considérable entre les indicateurs macroéconomiques et le ressenti du marché à l'échelle micro. Pour les décideurs politiques, le véritable test ne consiste pas à améliorer encore les moyennes, mais à savoir comment étendre les bénéfices de cette amélioration à une population plus large – en particulier aux familles qui restent encore exclues du système de crédit formel.

Les quinze ans du marché du logement en Inde constituent une histoire de façonnage mutuel entre les politiques et le marché. La croissance des revenus a fourni la force motrice fondamentale, les réformes politiques ont réduit les frictions transactionnelles, l'expansion du crédit a amplifié le pouvoir d'achat, et les infrastructures ont ouvert la dimension spatiale. Aujourd'hui, l'expérimentation urbaine en matière de logement de ce géant sud-asiatique entre dans une nouvelle phase – il ne s'agit plus simplement de «permettre à plus de gens d'acheter un logement», mais de savoir comment, dans la seconde moitié de l'urbanisation, construire un système d'habitat plus résilient et plus inclusif.