Quand l'assurance devient un seuil : la nouvelle réalité du financement des projets de construction.

Par le passé, l'assurance construction était considérée comme une protection a posteriori — un outil financier pour compenser les pertes en cas d'accident. Mais ce rôle est en train de s'inverser.

Selon le rapport « Beyond 2030 : l'avenir de la construction » publié par Zurich Insurance Group, la disponibilité de l'assurance est devenue une variable clé pour déterminer si un grand projet de construction peut obtenir un financement. Le rapport avertit que les projets qui ne peuvent pas obtenir une couverture d'assurance suffisante pourraient avoir du mal à lever des fonds auprès des prêteurs et des investisseurs.

Derrière cela se trouve une superposition de risques complexes. Le rapport a évalué quantitativement les risques auxquels le secteur de la construction sera confronté au cours des cinq prochaines années : les conditions météorologiques extrêmes et les catastrophes naturelles arrivent en tête avec un score de 6,2 (sur 7), suivies de la vulnérabilité des marchés financiers et de la pénurie de main-d'œuvre. Kelly Kinzer, responsable mondiale de la construction et des cautions chez Zurich, a souligné que les projets deviennent de plus en plus complexes, l'environnement de livraison est plus instable et les délais sont plus serrés. « L'assurabilité est devenue une considération clé, car les projets qui ne peuvent pas obtenir d'assurance ne peuvent presque pas obtenir de financement. »

Cette tendance n'est pas un phénomène isolé. À l'échelle mondiale, le changement climatique réécrit les hypothèses de base de l'évaluation des risques. Les événements extrêmes autrefois considérés comme « centennaux » se produisent désormais plus fréquemment au cours du cycle de vie d'un projet. Les compagnies d'assurance sont contraintes d'augmenter les primes, de resserrer les conditions, voire de se retirer activement de certains marchés à haut risque. Pour les investisseurs, l'assurance n'est plus un simple poste de coût, mais un signal précoce de la résilience d'un projet.

Le rapport montre que les assureurs passent d'une indemnisation passive à une identification proactive des risques — ils interviennent dès les phases de planification, de sélection du site et d'approvisionnement du projet, plutôt que d'évaluer les risques après le début de la construction. Cette fonction de « due diligence » en amont fait de l'assurance un filtre pour la viabilité du financement. Si la couverture d'assurance n'est pas disponible, est limitée ou coûteuse, les prêteurs peuvent ajuster les conditions de financement, retarder les décaissements ou réduire leurs engagements.

Ce changement revêt une importance particulière pour la région Asie-Pacifique. C'est l'une des régions les plus actives au monde en matière de développement d'infrastructures, des projets de délocalisation de la capitale en Indonésie aux chemins de fer transnationaux en Asie du Sud-Est, de nombreux projets dépendent de capitaux internationaux. Lorsqu'un déficit d'assurance apparaît, ce ne sont pas seulement les promoteurs individuels qui sont touchés, mais tout le modèle commercial du projet. À titre d'exemple dans la région de l'ASEAN, Zurich avait précédemment souligné qu'environ 165 milliards de dollars d'actifs d'énergie renouvelable étaient exposés à des risques climatiques, ces actifs dépendant également de l'assurance pour attirer les investissements.

La pénurie de main-d'œuvre aggrave également les risques. Le secteur de la construction dépend depuis longtemps des travailleurs migrants, et la volatilité du marché du travail post-pandémique a rendu les retards et les dépassements de coûts courants. Les assureurs, dans leur tarification actuarielle, doivent prendre en compte l'incertitude liée à la main-d'œuvre, ce qui pousse encore plus les primes à la hausse.

La vulnérabilité des marchés financiers eux-mêmes est une autre ombre. Les fluctuations des taux d'intérêt, les pressions inflationnistes et les tensions géopolitiques exposent les modèles financiers des projets à davantage d'incertitudes. L'assurance, en tant qu'outil de transfert de risques, voit également ses propres coûts augmenter, créant une boucle de rétroaction négative.Pour les gestionnaires urbains, cette tendance implique de repenser la logique globale du développement des infrastructures. L'augmentation des seuils d'assurance pourrait favoriser des normes d'implantation plus strictes et des exigences de conception de meilleure qualité, ce qui, à long terme, renforcera la capacité de résistance aux risques des actifs immobiliers, mais à court terme, pourrait augmenter les coûts de développement et retarder l'avancement des projets.

Les investisseurs ajustent également leurs stratégies. Un certain nombre de courtiers d'assurance spécialisés et de réassureurs commencent à développer des produits sur mesure face aux risques climatiques, comme l'assurance paramétrique, qui déclenche des indemnités automatiques en fonction de la vitesse du vent, des précipitations, etc., plutôt que de se baser sur une évaluation traditionnelle des pertes. Ce type d'innovation pourrait combler une partie du déficit de couverture, mais il est encore loin d'une application à grande échelle.

En fin de compte, le véritable impact du déficit d'assurance dans le bâtiment ne réside pas dans l'augmentation des primes, mais dans la manière dont il modifie les prérequis structurels du financement des projets. Lorsque l'assurance passe d'un filet de sécurité à un seuil, les projets capables de démontrer de meilleures capacités de gestion des risques obtiendront un accès prioritaire aux marchés des capitaux. Quant aux projets qui ne parviennent pas à franchir ce seuil, même si leurs solutions techniques sont parfaites, ils risquent de rester sur le papier.