عندما يعمّ القلق السكني العالم، لماذا تصبح مدن الهند من الدرجة الأولى أسهل في شراء المنازل؟

تخيم أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن على كبرى المدن العالمية: من لندن إلى تورونتو، ومن ملبورن إلى سيول، يجد عدد متزايد من الناس أنفسهم غير قادرين على الحصول على شقة لائقة حتى بعد العمل طوال حياتهم. ومع ذلك، في اقتصاد آخر كان يُنظر إليه على نطاق واسع على أنه يعاني من ظروف سكنية ضيقة — وهو الهند — يقدم التقرير صورة شبه مخالفة للبديهة: فخلال السنوات الخمس عشرة الماضية، لم يتدهور متوسط القدرة على تحمل تكاليف السكن في المدن الكبرى فحسب، بل شهد تحسنًا ملحوظًا.

ليس بفضل انخفاض أسعار المساكن، بل بفضل نمو الدخل بشكل أسرع

تُظهر البيانات الصادرة عن شركة كوليرز في ديسمبر 2025 أن نسبة السعر إلى الدخل (P/I ratio) في أسواق الإسكان الرئيسية الثمانية في الهند قد انخفضت من 88.5 في عام 2010 إلى 45.3 في عام 2025. ويقيس هذا المؤشر عدد أضعاف الدخل السنوي التي يحتاجها المقيم لشراء مسكن بسعر متوسط، وكلما ارتفعت القيمة، زاد العبء.

إذا نظر المرء إلى أسعار المساكن فقط، فقد يكون رد الفعل الأول لكثيرين هو الحيرة. فأسعار المساكن في المدن الهندية الكبرى لم تتوقف عن الارتفاع على الإطلاق. لكن العامل الرئيسي الذي دفع إلى التحول في القدرة على التحمل هو أن نمو الدخل كان أسرع بوضوح من نمو أسعار المساكن. فخلال السنوات الخمس عشرة الماضية، نما متوسط الدخل في الهند بمعدل نمو سنوي مركب يبلغ حوالي 10% ليصل إلى أكثر من أربعة أضعاف مستواه السابق؛ في حين بلغ متوسط النمو السنوي المركب لأسعار المساكن حوالي 5% إلى 7%. وقد عمل الفارق في معدلات النمو بين الدخل وأسعار المساكن، والذي يبلغ حوالي ثلاث نقاط مئوية، على تآكل عبء تكاليف السكن عامًا بعد عام.

وهذه النتيجة ليست مجرد منتج ثانوي للنمو الاقتصادي المرتفع الذي تنفرد به الهند. بل إنها تكشف عن ظاهرة هيكلية أعمق: ففي غياب انهيار مفاجئ للعملة أو انهيار في سوق العقارات، إذا نما دخل السكان على المدى الطويل بمعدل يفوق معدل ارتفاع قيمة العقارات، فإن القدرة على تحمل تكاليف السكن ستعود بشكل تدريجي إلى نطاق صحي نسبيًا. وبالمقارنة مع مسار التعديل القائم على الاعتماد على الانخفاض الحاد في أسعار المساكن لتحقيق القدرة على التحمل، فإن حالة الهند تبدو أكثر استقرارًا اجتماعيًا بوضوح.

السياسة والائتمان والمؤسسات: ثلاث ركائز تمنح الطلب قوة شرائية

نادرًا ما يعتمد تحسن القدرة على تحمل تكاليف السكن على الدورة الاقتصادية وحدها. فقد شهدت الهند خلال السنوات الخمس عشرة الماضية ترقية مؤسسية مكثفة في منظومة الإسكان.

بدءًا من مخطط برادهان مانتري أواس يوجانا (PMAY) للإسكان، مرورًا بقانون تنظيم وتطوير العقارات (RERA) الذي يقيّد تسليم المشاريع قيد الإنشاء وسلوك المطورين، ووصولًا إلى توحيد معدلات الضريبة على السلع والخدمات (GST) وإدخال تعديلات ترشيدية مؤخرًا على مواد البناء الرئيسية، فإن منظومة السياسات برمتها تنتقل من تحفيز شراء المساكن إلى بناء سوق سكني موثوق. وفي الوقت نفسه، وبعد أن نجحت الجهات الرقابية في كبح التضخم، انخفض سعر إعادة الشراء الأساسي إلى 5.5%، كما أن تباطؤ التضخم يترك مجالًا لمزيد من التيسير، الأمر الذي خفض بشكل مباشر تكلفة قروض شراء المساكن.يقترن التوسع السريع للائتمان بالسياسات المتبعة. وفقًا لبيانات النظام المصرفي التجاري الهندي التي استشهدت بها Colliers، قفز رصيد القروض العقارية السكنية للبنوك التجارية الهندية من نحو 3 تريليونات روبية إلى أكثر من 30 تريليون روبية خلال خمسة عشر عامًا. كما ارتفعت نسبة القروض السكنية إلى إجمالي قروض البنوك من 10% إلى 17%. لا يعكس نمو الإقراض نضج سوق الرهن العقاري فحسب، بل يشير أيضًا إلى أن البنوك بدأت تثق في قدرة الأسر ذات الدخل المتوسط على السداد على المدى الطويل. في العديد من الأسواق الناشئة، غالبًا ما يكون عمق الائتمان السكني هو السقف الذي يحدد ما إذا كان تحسين السكن يمكن أن يتحقق على أرض الواقع.

إعادة تشكيل الفضاء الحضري: البنية التحتية تجعل البعيد في المتناول

إلى جانب المؤشرات الكلية، تشهد الصورة السكنية داخل المدن الهندية من الدرجة الأولى تحولًا أيضًا. لم تعد المنطقة التجارية المركزية التقليدية (CBD) نقطة الارتكاز الوحيدة للعمل. ومع تبني الشركات لأنماط عمل أكثر مرونة، يتجه الطلب السكني نحو الضواحي والمواقع الثانوية المرتبطة جيدًا بالبنية التحتية. إن توسع الطرق والسكك الحديدية في الضواحي والحدود البلدية جعل المناطق التي كانت تُعتبر بعيدة المنال في السابق ضمن نطاق التنقل اليومي، كما خلق المزيد من الخيارات لمختلف شرائح الدخل.

ولهذا تُظهر مدينتا أحمد آباد وحيدر آباد قابلية أعلى نسبيًا لتحمل تكاليف السكن بشكل عام. لم تكرر هاتان المدينتان ببساطة منطق الضغط القائم في دلهي أو مومباي، بل عبر توسع حضري أكثر توازنًا، جعلتا نمو المناطق الجديدة متزامنًا مع ملء المناطق الحضرية القائمة. بالنسبة للمطورين العقاريين، أصبح السوق الموجه للفئات الأكثر حساسية للأسعار مصدرًا مهمًا لدعم قاعدة المبيعات الأساسية. يعمل النمو الطرفي المدفوع بالبنية التحتية على تضييق الفروق السعرية بين المدن الرئيسية التقليدية والضواحي، ويجعل فجوات القدرة على تحمل التكاليف داخل المدينة الواحدة أقل تطرفًا مما كانت عليه في الماضي.

التحسن الهيكلي لا يعني أن كل شيء يتجه نحو الأفضل

غير أن الاعتقاد بأن مشكلة الإسكان في الهند تُحل بالكامل سيكون تفاؤلًا مفرطًا. تحذر Colliers في تقريرها من أن التحسن الكلي للقدرة على تحمل التكاليف لا يعني استفادة جميع الفئات. فالسوق الحقيقية تتكون من حالات فردية دقيقة؛ إذ إن تسعير المشروع، والعرض والطلب المحليين، والوضع المالي للفئة المستهدفة، كلها عوامل تجعل التجربة الفعلية في المدينة نفسها تتأرجح بشكل كبير. فالسوق الذي يواجهه مهندس برمجيات مرتفع الدخل قد يكون مختلفًا تمامًا عن السوق الذي يواجهه صاحب مشروع صغير، إلى حد أنهما قد يبدوان كعالمين متوازيين.

علاوة على ذلك، لا تزال المخاطر كامنة في الجانب الأيمن من البيانات الكلية: فقد تتحول ضغوط أسعار مواد البناء إلى ارتفاع في أسعار العقارات؛ وإذا تباطأ نمو الدخل أو ارتفعت أسعار الفائدة مجددًا، ستواجه استدامة الرفع المالي للأسر اختبارًا صعبًا. ويشير التقرير إلى أن المطورين يقدمون منتجات متعددة المستويات لمختلف الفئات، وهذا بحد ذاته يدل على أن السوق ما زال يواصل مواءمة الطلب، وهذه المواءمة تحتاج أيضًا إلى دعم مستمر من أساسيات الاقتصاد الكلي.

النموذج الهندي في السياق العالمي

بالنسبة لصانعي السياسات الحضرية حول العالم، فإن ما أظهرته الهند على مدى الخمسة عشر عامًا الماضية ليس إجابة معيارية وحيدة، بل مسارًا مركبًا ربما تم تجاهله: لا يتمثل في تعليق القدرة على تحمل تكاليف السكن على انخفاض أسعار العقارات، ولا في الاعتماد فقط على بناء الحكومة للمساكن، بل في جعل نمو الدخل، وتعميق الائتمان، وشفافية المؤسسات، وتوسع البنية التحتية تحدث جميعها في الوقت نفسه. ويتطلب ذلك فترة زمنية أطول، ويتطلب أيضًا تحقيق توازن بين الرفاه الاجتماعي والاستقرار المالي وإمكانات الاستثمار.بينما تعاني معظم مدن العالم من تدهور القدرة على تحمّل التكاليف، نجحت دولة نامية كبرى، في المقابل، في تحسين ظروف شراء المساكن ضمن نافذة زمنية متوسطة وطويلة الأجل. قد لا يُثبت ذلك أن النموذج الهندي مثالي، لكنه يكفي لتذكير محللي العقارات حول العالم بأن القدرة على تحمّل تكاليف السكن ليست دفتر حساب ثابتًا، بل هي نتيجة لتفاعل السياسات مع الوقت.