تحسّن كبير في القدرة على تحمّل تكاليف الإسكان في المدن الهندية الكبرى: تحوّل طويل الأمد مدفوع بالدخل

عندما يصبح سوق الإسكان أكثر تيسرًا في خضم العاصفة

على مدى السنوات الخمس عشرة الماضية، مرّ سوق الإسكان الهندي بسلسلة من الهزات العنيفة: إذ سحب قرار إلغاء تداول الأوراق النقدية 86% من العملة المتداولة بين ليلة وضحاها، وأعاد الإطار التنظيمي RERA تشكيل قواعد اللعبة في القطاع، وجمّدت أزمة شركات التمويل غير المصرفية (NBFC) قنوات تمويل المطورين، ثم جاء الوباء لاحقًا ليعطّل إيقاع العرض والطلب. غير أنه في خضم هذه التقلبات، تبلور تدريجيًا اتجاه طويل الأجل يثير التأمل — فالقدرة على تحمل تكاليف الإسكان في المدن الهندية الكبرى لم تتراجع مع ارتفاع أسعار المنازل، بل تحسنت بشكل ملحوظ.

ويُظهر أحدث تقرير صادر عن شركة كوليرز أن متوسط نسبة سعر المنزل إلى الدخل في ثماني مدن هندية من المستوى الأول انخفض من 88.5 في عام 2010 إلى 45.3 في عام 2025، أي بانخفاض يقارب النصف. وبعبارة أخرى، فإن مضاعف الدخل السنوي المطلوب لشراء منزل متوسط المستوى شهد تراجعًا إلى النصف تقريبًا خلال خمسة عشر عامًا. ولا يُعزى هذا إلى انخفاض أسعار المنازل، بل إلى أن نمو الدخل كان أسرع بكثير من نمو الأسعار.

نمو الدخل: المحرك الجوهري المُهمَل

منذ عام 2010 حتى الآن، بلغ معدل النمو السنوي المركب لمتوسط دخل السكان في الهند نحو 10%، في حين أن متوسط الارتفاع السنوي لأسعار المنازل في الفترة نفسها لم يتجاوز 5% إلى 7%. وقد تفاقم هذا الفارق بشكل حاد بفعل أثر الفائدة المركبة. فنمو الدخل بأكثر من أربعة أضعاف لم يقتصر على استيعاب الضغوط التي تفرضها ارتفاع تكاليف مواد البناء وندرة الأراضي على أسعار المنازل، بل أتاح للمشترين أيضًا هامشًا أوسع للقدرة على الدفع.

وهذا التحسن في القدرة على تحمل التكاليف، القائم على نمو الدخل، يتناقض بشكل صارخ مع الكثير من الأسواق الناشئة. ففي بعض المدن الصينية من المستوى الأول، على سبيل المثال، ظل نمو أسعار المنازل متجاوزًا نمو دخول السكان بهامش واسع على مدى فترة طويلة، مما أدى إلى استمرار ارتفاع نسبة سعر المنزل إلى الدخل. أما في الهند، فالأمر أقرب إلى «سباق صحي» — إذ يظل نمو الدخل في الصدارة باستمرار، ما يجعل الإسكان يتحول تدريجيًا من سلعة فاخرة للقلة إلى أصل في متناول الفئات ذات الدخل المتوسط.

السياسات والائتمان: القوة الدافعة الخفية

لم يكن تحسن القدرة على تحمل التكاليف مجرد نتيجة تلقائية للاقتصاد. فخلال السنوات الخمس عشرة الماضية، نفّذت الحكومة الهندية والبنك المركزي سلسلة من التدخلات المؤسسية التي شكّلت مصفوفة سياسات معقدة.

فقد قدّم برنامج PMAY (برنامج رئيس الوزراء للإسكان) دعمًا من جانب الطلب، ونظّم RERA مواعيد التسليم من جانب العرض، وأدى تطبيق ضريبة السلع والخدمات (GST) إلى توحيد النظام الضريبي، فيما ضخّ صندوق SWAMIH السيولة في المشروعات المتوقفة. وهذه السياسات لم تكن أحداثًا لمرة واحدة، بل نُسجت تدريجيًا في شبكة أمان خفّضت علاوة المخاطر التي يتحملها مشترو المنازل.

ولعبت السياسة النقدية دورًا حاسمًا بالمثل. فخلال فترة الجائحة، انخفضت أسعار الفائدة إلى مستويات منخفضة تاريخيًا، وبعد ذلك ورغم خوض دورة من رفع أسعار الفائدة، تراجع سعر إعادة الشراء الأساسي حاليًا إلى 5.5%. وفي ظل تراجع التضخم، تتوقع كوليرز أنه لا يزال هناك مجال لمزيد من خفض أسعار الفائدة في الأمد القصير. فكل تخفيض في أسعار الفائدة يتحول مباشرة إلى انخفاض في الأقساط الشهرية، مما يضخّم الزيادة في القوة الشرائية التي ولّدها نمو الدخل.تؤكد بيانات الائتمان ذلك. فقد قفز رصيد القروض السكنية للبنوك التجارية الهندية من 3 تريليونات روبية في عام 2010 إلى أكثر من 30 تريليون روبية بحلول عام 2025، أي بزيادة تتجاوز عشرة أضعاف. والأهم من ذلك، أن حصة القروض السكنية من إجمالي الائتمان المصرفي ارتفعت من نحو 10% قبل عقد من الزمن إلى 17% اليوم. وهذا ليس مجرد مؤشر على قوة الطلب، بل يعني أيضاً أن النظام المصرفي ينظر إلى العقارات السكنية كفئة أصول مرنة - وهذا بناء الثقة في حد ذاته يمثل تحولاً هيكلياً.

التفاوت بين المدن: لا توجد رواية موحدة عن ميسورية السكن

تحسن البيانات الكلية لا يعني أن جميع المدن تقف عند خط البداية نفسه. وتشير كوليرز إلى أن الفروق بين المدن والأسواق الجزئية شديدة الوضوح. تعد أحمد أباد وحيدر أباد حالياً الأكثر ميسورية نسبياً بين الأسواق، بينما لا يزال مومباي ومنطقة العاصمة الوطنية دلهي (NCR) يواجهان ضغوطاً سعرية كبيرة، رغم أن ميسوريتهما تحسنت بشكل ملحوظ أيضاً على مدى أكثر من عقد.

يعود هذا التباين إلى اختلافات في هيكل العرض والطلب المحلي، وتسعير المشاريع، والملف المالي للفئات المستهدفة. في حيدر أباد وبنغالور، اللتين تقودهما صناعة التكنولوجيا، يتركز التوظيف ذو الدخل المرتفع، مما يجعل نسبة سعر السكن إلى الدخل معتدلة نسبياً؛ أما في مومباي، حيث تهيمن الأعمال التجارية والمالية، فإن عرض الأراضي شديد الجمود، وعلى الرغم من النمو القوي في الدخل، فإنه ما زال يصعب تعويض القاعدة السعرية المرتفعة للسكن بشكل كامل.

وتجدر الإشارة إلى أن تحسن ميسورية السكن لا يترجم تلقائياً إلى نمو في المبيعات. يتشابك الطلب والعرض والسعر بشكل وثيق، وتختلف مظاهر ذلك من سوق جزئي إلى آخر. يدرك المطورون جيداً أن السوق الهندي شديد الحساسية تجاه الأسعار، ولذلك غالباً ما يصممون خطوط إنتاج متنوعة تلبي شرائح مستهدفة مختلفة - من المساكن الاقتصادية إلى الشقق الراقية - كما تزداد دقة استراتيجيات التسعير.

البنية التحتية وإعادة تشكيل الفضاء الحضري

بالتزامن مع تحسن ميسورية السكن، حدثت تغييرات عميقة في النسيج المكاني للمدن الهندية. على مدى العقد الماضي، أدى التوسع الهائل في البنية التحتية - امتداد شبكات المترو، وأنظمة النقل السريع الإقليمية (RRTS)، والطرق الدائرية الخارجية، والممرات اللوجستية - إلى إعادة تعريف "حدود الإقامة".

ومع تحرر سوق المكاتب تدريجياً من الاعتماد الأحادي على منطقة الأعمال المركزية (CBD)، وتبني المزيد من الشركات لنماذج العمل الهجين، ينتقل الطلب على السكن إلى المناطق المحيطة ذات وسائل النقل الملائمة والمرافق الناضجة. لم تعد فرص المراجحة السعرية واضحة في مدن مثل أحمد أباد وبنغالور وحيدر أباد، نظراً لأن أنماط النمو في هذه المدن أكثر توازناً. أما في مدن أخرى، فلا تزال أسعار المساكن في المناطق الطرفية أقل بشكل ملحوظ من وسط المدينة، وسيعمل هذا الفرق على زيادة انتشار السكان والصناعات.

هذا التطور في الشكل الحضري يحمل خصائص مشتركة عالمياً. من لندن إلى شنغهاي، عادة ما تؤدي مشاريع البنية التحتية الكبرى للنقل إلى تغييرات هيكلية في أسواق الإسكان المحيطة خلال سنوات قليلة من إنجازها. ما تشهده الهند الآن هو نسخة محلية من هذا المنطق: فالبنية التحتية لا ترفع كفاءة التنقل فحسب، بل توسع أيضاً النطاق الجغرافي للمساكن الميسورة.

التجربة الهندية في السياق العالمي## التجربة الهندية في السياق العالمي

عند وضعها في السياق الأوسع للأسواق الناشئة عالميًا، يبدو مسار تحسّن قدرة تحمّل تكاليف السكن في الهند فريدًا بشكل خاص. ففي العديد من البلدان النامية، غالبًا ما يصاحب التوسع الحضري السريع توسع الأحياء الفقيرة و"ضغط سكني" على الطبقة المتوسطة. وقد تمكنت الهند، عبر مزيج من التدخل السياساتي وتعميق القطاع المالي والاستثمار في البنية التحتية، من تجنّب هذا الفخ إلى حد ما.

بطبيعة الحال، فإن هذه العملية لم تنتهِ بعد. فلا يزال نصيب الفرد من الناتج المحلي الإجمالي في الهند عند مستوى دون المتوسط، وهناك فجوات كبيرة في جودة المساكن ووضوح حقوق الملكية ونضج سوق الإيجارات. وحتى مع انخفاض متوسط نسبة سعر السكن إلى الدخل إلى 45.3، فإن هذا الرقم لا يزال أعلى بكثير من الأسواق المتقدمة — فعلى سبيل المثال، تتراوح هذه النسبة في الولايات المتحدة عادة بين 3 و5، وحتى في منطقة خليج سان فرانسيسكو، لا تتجاوز 8 إلى 10 تقريبًا. إن تحسّن القدرة على تحمّل تكاليف السكن في الهند هو تقدّم نسبي وليس حلًا مطلقًا.

الطريق إلى الأمام: خفض أسعار الفائدة والتوظيف والاختناقات الجزئية

بالنظر إلى المستقبل، من المرجح أن يستمر سوق الإسكان الهندي في الاستفادة على المدى القصير من انعكاس دورة رفع أسعار الفائدة في ظل بيئة التضخم المنخفض. وتتوقع كوليرز أن يستمر متوسط مستويات القدرة على تحمّل التكاليف في التحسّن مع مزيد من التخفيضات في أسعار الفائدة الأساسية. غير أنه على المدى الطويل، يكمن التحدي الحقيقي في استدامة نمو الدخل. فإذا لم يتمكن الاقتصاد الهندي من خلق عدد كافٍ من فرص العمل الرسمية، وتباطأ معدل نمو الدخل، فقد ترتفع نسبة سعر السكن إلى الدخل مرة أخرى.

بالإضافة إلى ذلك، لا تزال الاختناقات على المستوى الجزئي قائمة. فحتى داخل المدينة نفسها، تختلف واقع القدرة على تحمّل التكاليف بشكل كبير بين مختلف الفئات الدخلية. ويشير التقرير إلى احتمال وجود فجوة هائلة بين المؤشرات الاقتصادية الكلية وتجارب السوق الجزئية. أما بالنسبة لصانعي السياسات، فإن الاختبار الحقيقي لا يكمن في رفع متوسط الأرقام بشكل أكبر، بل في كيفية نشر فوائد التحسّن على نطاق أوسع من الناس — وخاصة الأسر التي لا تزال مستبعدة من نظام الائتمان الرسمي حتى اليوم.

تمثل السنوات الخمس عشرة الماضية في سوق الإسكان الهندي تاريخًا من التشكيل المتبادل بين السياسات والسوق. فقد وفّر نمو الدخل الدافع الأساسي، وقلّصت الإصلاحات السياساتية الاحتكاكات في التعاملات، ووسّع التوسع الائتماني القوة الشرائية، بينما فتحت البنية التحتية الأبعاد المكانية. والآن، تدخل تجربة الإسكان الحضري لهذا العملاق الجنوب آسيوي مرحلة جديدة — لم تعد مجرد "تمكين المزيد من الناس من شراء المساكن"، بل كيفية بناء نظام سكني أكثر مرونة وشمولية في الشوط الثاني من التحضر.