Apabila dunia dilanda kebimbangan perumahan, mengapa bandar-bandar utama India menjadi semakin mudah untuk membeli rumah?

Bandar-bandar utama dunia sedang dilanda krisis keterjangkauan perumahan: dari London ke Toronto, dari Melbourne ke Seoul, semakin ramai orang mendapati bahawa bekerja seumur hidup pun sukar untuk mendapatkan sebuah apartmen yang layak. Namun, di sebuah ekonomi lain yang sebelum ini secara meluas dianggap mempunyai keadaan perumahan yang tegang — India, laporan tersebut memberikan gambaran yang hampir bertentangan dengan intuisi: dalam tempoh lima belas tahun yang lalu, keterjangkauan perumahan purata di bandar-bandar utama tidak merosot, malah telah bertambah baik dengan ketara.

Bukan dengan kejatuhan harga rumah, tetapi dengan pendapatan yang berlari lebih pantas

Data yang diterbitkan oleh Colliers pada Disember 2025 menunjukkan bahawa nisbah harga kepada pendapatan (P/I ratio) bagi lapan pasaran kediaman utama India telah menurun daripada 88.5 pada 2010 kepada 45.3 pada 2025. Penunjuk ini mengukur berapa kali ganda pendapatan tahunan yang diperlukan oleh penduduk untuk membeli sebuah rumah pada harga purata; semakin tinggi nilainya, semakin berat beban.

Jika hanya melihat harga rumah, reaksi pertama ramai orang mungkin kekeliruan. Lagipun, harga rumah di bandar-bandar besar India tidak pernah berhenti meningkat. Tetapi kunci yang mendorong perubahan keterjangkauan ini ialah pertumbuhan pendapatan yang jauh lebih pantas daripada harga rumah. Sepanjang lima belas tahun yang lalu, purata pendapatan di India berkembang pada kadar pertumbuhan tahunan kompaun kira-kira 10% kepada lebih empat kali ganda daripada paras asalnya; dalam tempoh yang sama, harga rumah purata meningkat pada kadar tahunan kompaun sekitar 5% hingga 7%. Perbezaan kadar pertumbuhan antara pendapatan dan harga rumah, pada kadar kira-kira tiga mata peratusan, secara beransur-ansur mengurangkan tekanan beban perumahan setiap tahun.

Hasil ini bukanlah produk sampingan daripada pertumbuhan ekonomi tinggi yang unik kepada India. Ia mendedahkan satu fenomena struktur yang lebih mendalam: tanpa susut nilai mata wang yang meletup atau kejatuhan pasaran hartanah, sekiranya pendapatan penduduk berkembang dalam jangka masa panjang pada kadar yang lebih tinggi daripada kadar kenaikan nilai hartanah, keterjangkauan perumahan akan kembali secara beransur-ansur kepada julat yang agak sihat. Berbanding dengan laluan penyesuaian yang bergantung pada kejatuhan harga rumah yang mendadak untuk mencapai keterjangkauan, keadaan India jelas lebih stabil dari segi sosial.

Polisi, Kredit dan Institusi: Tiga Tonggak yang Memberi Kuasa Beli kepada Permintaan

Penambahbaikan keterjangkauan perumahan jarang bergantung hanya pada kitaran ekonomi. Dalam tempoh lima belas tahun yang lalu, India melalui peningkatan sistem perumahan yang intensif.

Daripada inisiatif perumahan Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY), kepada Real Estate (Regulation & Development) Act (RERA) yang mengawal penyerahan projek bawah pembinaan dan kelakuan pemaju, kepada penyelarasan kadar cukai di bawah Cukai Barang dan Perkhidmatan (GST) serta pelarasan rasionalisasi bahan mentah utama pembinaan baru-baru ini, keseluruhan sistem dasar sedang beralih daripada merangsang pembelian rumah kepada membina pasaran perumahan yang boleh dipercayai. Pada masa yang sama, selepas pengawal selia menekan inflasi, kadar repo asas telah menurun kepada 5.5%, dan inflasi yang perlahan masih mengekalkan ruang untuk pelonggaran selanjutnya, secara langsung mengurangkan kos pinjaman pembelian rumah.Yang selari dengan dasar ialah pengembangan kredit yang pesat. Menurut data sistem bank perdagangan India yang dipetik oleh Colliers, baki pinjaman perumahan bank perdagangan India melonjak daripada kira-kira 3 trilion rupee kepada lebih 30 trilion rupee dalam tempoh lima belas tahun. Nisbah pinjaman perumahan kepada jumlah pinjaman bank meningkat daripada 10% kepada 17%. Pertumbuhan penyaluran kredit bukan sahaja mencerminkan kematangan pasaran gadai janji, tetapi juga menunjukkan bahawa bank mula mempercayai keupayaan pembayaran balik jangka panjang isi rumah kelas pertengahan. Di banyak pasaran baru muncul, kedalaman kredit perumahan sering menjadi had atas kepada merealisasikan penambahbaikan kediaman.

Pembentukan Semula Ruang Bandar: Infrastruktur Menjadikan yang Jauh Mampu Dibeli Menjadi Dapat Dimiliki

Selain indikator makro, landskap kediaman di dalam bandar-bandar utama India juga sedang beralih. Daerah pusat perniagaan (CBD) tradisional bukan lagi satu-satunya titik tumpuan pekerjaan. Apabila syarikat mengamalkan corak kerja yang lebih fleksibel, permintaan perumahan mengalir ke pinggir bandar dan lokasi sekunder yang mempunyai sambungan infrastruktur yang baik. Peluasan jalan raya, rel pinggir bandar dan sempadan perbandaran menjadikan kawasan yang dahulunya dianggap terlalu jauh kini berada dalam lingkungan ulang-alik, dan turut mewujudkan lebih banyak ruang pilihan untuk kumpulan pendapatan yang berbeza.

Ahmedabad dan Hyderabad dengan itu menunjukkan kemampuan keseluruhan yang lebih tinggi secara relatif. Bandar-bandar sebegini tidak hanya mengulangi logik tekanan stok sedia ada seperti Delhi atau Mumbai, sebaliknya melalui pengembangan bandar yang lebih seimbang, pertumbuhan kawasan baharu bergerak seiring dengan pengisian kawasan bandar sedia ada. Bagi pemaju, pasaran peringkat bawah yang sensitif terhadap harga sebaliknya menjadi sumber penting yang menyokong asas jualan. Pertumbuhan pinggiran yang dipacu infrastruktur sedang memampatkan jurang harga antara bandar utama tradisional dengan pinggir bandar, dan menjadikan jurang kemampuan dalam sesebuah bandar tidak lagi begitu ekstrem seperti dahulu.

Penambahbaikan Struktur Tidak Bererti Semua Menjadi Baik

Namun, terlalu optimistik jika kita menganggap masalah perumahan India sedang diselesaikan sepenuhnya. Colliers mengingatkan dalam laporannya bahawa peningkatan kemampuan pada peringkat makro tidak bermakna semua kumpulan mendapat manfaat. Pasaran sebenar terdiri daripada kes-kes mikro; penetapan harga projek, penawaran dan permintaan tempatan, serta keadaan kewangan kumpulan sasaran akan menyebabkan pengalaman sebenar di bandar yang sama mengalami turun naik yang besar. Pasaran yang dihadapi oleh seorang jurutera perisian berpendapatan tinggi dan seorang peniaga kecil mungkin hampir seperti dua dunia selari.

Selain itu, risiko masih tersembunyi di sebelah kanan data makro: tekanan harga bahan mentah pembinaan boleh bertukar menjadi kenaikan harga rumah; jika pertumbuhan pendapatan perlahan atau kadar faedah meningkat semula pada masa hadapan, kemampanan leveraj isi rumah akan menghadapi ujian. Laporan itu menyatakan bahawa pemaju menyediakan produk pelbagai peringkat untuk kumpulan sasaran yang berbeza; ini sendiri menunjukkan pasaran masih terus memadankan permintaan, dan pemadanan ini juga memerlukan sokongan asas ekonomi yang berterusan.

Sampel India dalam Konteks Global

Bagi penggubal dasar bandar di peringkat global, apa yang ditunjukkan oleh India dalam tempoh lima belas tahun yang lalu bukanlah satu jawapan standard yang unik, tetapi laluan gabungan yang mungkin telah diabaikan: bukan meletakkan kemampuan perumahan pada penurunan harga rumah, dan bukan hanya bergantung kepada kerajaan untuk membina rumah, tetapi membiarkan pertumbuhan pendapatan, pendalaman kredit, ketelusan institusi dan pengembangan infrastruktur berlaku secara serentak. Melakukan ini memerlukan tempoh yang agak panjang, dan juga memerlukan keseimbangan antara kebajikan, kestabilan kewangan dan potensi pelaburan.Ketika kebanyakan bandar utama dunia bergelut dengan kemerosotan keterjangkauan perumahan, sebuah negara membangun yang besar sebaliknya berjaya memperbaiki syarat pembelian rumah dalam tempoh jangka sederhana dan panjang. Ini mungkin tidak menunjukkan bahawa model India sempurna, tetapi cukup untuk mengingatkan penganalisis hartanah global: keterjangkauan perumahan bukanlah buku kira-kira yang statik, sebaliknya hasil daripada gabungan dasar dan masa.