Kebolehjangkauan perumahan di bandar-bandar utama India meningkat dengan ketara: transformasi jangka panjang yang didorong oleh pendapatan.

Apabila Pasaran Perumahan Menjadi Lebih Mampu Dimiliki dalam Ribut

Lima belas tahun yang lalu, pasaran kediaman India telah melalui satu siri kejutan yang hebat: penamatan wang secara mendadak mengeluarkan 86% mata wang dalam edaran, rangka kerja kawal selia RERA membentuk semula peraturan industri, krisis NBFC membekukan saluran pembiayaan pemaju, dan wabak yang menyusul kemudian mengganggu rentak penawaran dan permintaan. Namun, di tengah-tengah pergolakan ini, satu trend jangka panjang yang menarik semakin jelas—kebolehjangkauan perumahan di bandar-bandar utama India tidak merosot dengan kenaikan harga rumah, sebaliknya bertambah baik dengan ketara.

Laporan terbaru Colliers menunjukkan, diukur dengan nisbah harga rumah kepada pendapatan purata, kebolehjangkauan di lapan bandar utama India telah menurun daripada 88.5 pada 2010 kepada 45.3 pada 2025, hampir separuh. Dengan kata lain, gandaan pendapatan tahunan yang diperlukan untuk sebuah rumah pada tahap purata telah hampir terpotong separuh dalam tempoh lima belas tahun. Ini bukan kerana harga rumah jatuh, tetapi kerana pertumbuhan pendapatan jauh lebih pesat daripada harga rumah.

Pertumbuhan Pendapatan: Enjin Teras yang Diabaikan

Sejak 2010, kadar pertumbuhan tahunan kompaun pendapatan purata penduduk India adalah kira-kira 10%, manakala kenaikan harga rumah purata dalam tempoh yang sama hanyalah 5% hingga 7%. Jurang ini telah diperbesarkan dengan mendadak melalui kesan kompaun. Pertumbuhan pendapatan melebihi empat kali ganda bukan sahaja menyerap tekanan harga rumah yang disebabkan oleh kenaikan kos bahan binaan dan kekurangan tanah, tetapi juga memberikan pembeli ruang pembayaran yang lebih besar.

Peningkatan kebolehjangkauan yang dipacu pendapatan ini sangat berbeza dengan banyak pasaran baru muncul. Contohnya, di beberapa bandar utama China, pertumbuhan harga rumah telah lama melebihi pendapatan penduduk dengan ketara, menyebabkan nisbah harga rumah kepada pendapatan terus meningkat. Keadaan India lebih seperti 'perlumbaan yang sihat'—pertumbuhan pendapatan terus mendahului, menjadikan perumahan daripada barangan mewah segelintir orang, secara beransur-ansur berkembang menjadi aset yang boleh dicapai oleh kumpulan berpendapatan sederhana.

Dasar dan Kredit: Pendorong Yang Tidak Kelihatan

Penambahbaikan kebolehjangkauan bukanlah hasil spontan ekonomi semata-mata. Dalam tempoh lima belas tahun yang lalu, kerajaan India dan bank pusat telah melakukan satu siri intervensi institusi, membentuk matriks dasar yang kompleks.

PMAY (Skim Perdana Menteri untuk Perumahan) memberi subsidi dari sisi permintaan, RERA mengawal tempoh penyerahan dari sisi penawaran, pengenalan GST menyelaraskan sistem cukai, manakala dana SWAMIH menyuntik kecairan ke dalam projek yang terbantut. Dasar-dasar ini bukanlah peristiwa sekali sahaja, tetapi secara beransur-ansur ditenun menjadi jaring keselamatan, mengurangkan premium risiko pembeli rumah.

Dasar monetari juga memainkan peranan penting. Semasa wabak, kadar faedah jatuh ke paras terendah bersejarah, dan walaupun terdapat kitaran kenaikan kadar selepas itu, kadar repo asas kini telah turun semula kepada 5.5%. Dalam konteks inflasi yang rendah, Colliers menjangkakan masih ada ruang untuk pemotongan kadar selanjutnya dalam jangka masa pendek. Setiap penurunan kadar faedah secara langsung mengurangkan bayaran bulanan, sekali gus memperkukuhkan kuasa beli yang dijana oleh pertumbuhan pendapatan.Data kredit mengesahkan perkara ini. Baki pinjaman perumahan bank perdagangan India telah melonjak daripada 3 trilion rupee pada 2010 kepada lebih 30 trilion rupee pada 2025, meningkat lebih sepuluh kali ganda. Lebih penting lagi, bahagian pinjaman perumahan dalam jumlah kredit bank telah meningkat daripada kira-kira 10% sedekad lalu kepada 17% pada hari ini. Ini bukan sahaja mencerminkan permintaan yang kukuh, tetapi juga bermakna sistem perbankan menganggap hartanah kediaman sebagai kelas aset yang berdaya tahan — pembentukan keyakinan ini sendiri merupakan transformasi struktur.

Pembezaan Bandar: Tiada Naratif Keterjangkauan yang Seragam

Peningkatan data makro tidak bermakna semua bandar berada di garisan permulaan yang sama. Colliers menunjukkan bahawa perbezaan antara bandar dan pasaran mikro adalah sangat ketara. Ahmedabad dan Hyderabad kini merupakan pasaran yang paling mampu milik secara relatif, manakala Mumbai dan Wilayah Ibu Negara Delhi (NCR) masih menghadapi tekanan harga yang besar, walaupun keterjangkauan mereka juga telah meningkat dengan ketara sepanjang lebih sedekad yang lalu.

Pembezaan ini berpunca daripada perbezaan dalam struktur permintaan-penawaran tempatan, penetapan harga projek, dan profil kewangan kumpulan sasaran. Di Hyderabad dan Bengaluru yang dipacu oleh industri teknologi, tumpuan pekerjaan berpendapatan tinggi menjadikan nisbah harga rumah kepada pendapatan agak sederhana; manakala di Mumbai yang didominasi oleh sektor perniagaan dan kewangan, bekalan tanah sangat tegar, dan walaupun pertumbuhan pendapatan kukuh, ia masih sukar untuk mengimbangi sepenuhnya asas harga rumah yang tinggi.

Perlu diingat bahawa peningkatan keterjangkauan tidak secara automatik diterjemahkan kepada pertumbuhan jualan. Permintaan, penawaran dan harga saling berkait rapat, dengan prestasi yang berbeza-beza di pasaran mikro yang berlainan. Pemaju sedar bahawa pasaran India sangat sensitif terhadap harga, justeru mereka sering mereka bentuk barisan produk yang pelbagai untuk kumpulan sasaran yang berbeza — daripada perumahan mampu milik kepada kondominium mewah, dengan strategi penetapan harga yang semakin terperinci.

Infrastruktur dan Penstrukturan Semula Ruang Bandar

Berlaku serentak dengan peningkatan keterjangkauan ialah perubahan mendalam dalam corak ruang bandar India. Sepanjang sedekad yang lalu, pengembangan infrastruktur secara besar-besaran — lanjutan rangkaian metro, Sistem Transit Rapid Serantau (RRTS), jalan lingkaran luar dan koridor logistik — sedang mentakrifkan semula "sempadan kediaman".

Apabila pasaran bangunan pejabat secara beransur-ansur melepaskan pergantungan tunggalnya terhadap Daerah Pusat Perniagaan (CBD), semakin banyak syarikat mengamalkan mod kerja hibrid, dan permintaan perumahan turut beralih ke kawasan sekitar yang mempunyai kemudahan pengangkutan yang baik dan kemudahan yang lengkap. Ruang arbitraj harga tidak lagi begitu ketara di bandar-bandar seperti Ahmedabad, Bengaluru dan Hyderabad, kerana corak pertumbuhan bandar-bandar ini lebih seimbang. Tetapi di beberapa bandar lain, harga rumah di kawasan pinggiran masih jauh lebih rendah daripada pusat bandar, dan perbezaan ini akan terus mendorong penyebaran penduduk dan industri.

Evolusi bentuk bandar ini mempunyai persamaan global. Dari London ke Shanghai, infrastruktur pengangkutan berskala besar sering membawa perubahan struktur kepada pasaran perumahan di sekitarnya dalam beberapa tahun selepas siap dibina. Apa yang sedang dialami oleh India ialah versi setempat logik ini: infrastruktur bukan sahaja meningkatkan kecekapan ulang-alik, malah turut memperluaskan skop geografi perumahan mampu milik.

Pengalaman India dalam Konteks Global## Pengalaman India dalam Konteks Global

Jika dilihat dalam konteks pasaran baru muncul global, trajektori peningkatan kemampuan memiliki rumah di India adalah amat unik. Di kebanyakan negara membangun, urbanisasi pesat sering disertai dengan pengembangan kawasan setinggan dan "tekanan perumahan" ke atas kelas menengah. India, melalui gabungan tiga serangkai campur tangan dasar, pendalaman kewangan, dan pelaburan infrastruktur, sedikit sebanyak telah mengelakkan perangkap ini.

Sudah tentu, proses ini masih jauh dari selesai. KDNK per kapita India masih berada pada tahap sederhana rendah, dan masih terdapat banyak kekurangan dalam aspek kualiti perumahan, kejelasan hak milik, dan kematangan pasaran sewa. Walaupun nisbah harga rumah kepada pendapatan purata turun kepada 45.3, angka ini masih jauh lebih tinggi daripada pasaran maju—contohnya, Amerika Syarikat biasanya antara 3 hingga 5, malah di kawasan Teluk San Francisco, ia hanya sekitar 8 hingga 10. Peningkatan kemampuan memiliki rumah di India adalah kemajuan dalam makna relatif, bukan penyelesaian dalam makna mutlak.

Jalan di Hadapan: Pemotongan Kadar Faedah, Pekerjaan, dan Kesempitan Mikro

Melihat ke hadapan, dalam jangka pendek pasaran perumahan India mungkin terus mendapat manfaat daripada pembalikan kitaran kenaikan kadar faedah dalam persekitaran inflasi rendah. Colliers meramalkan bahawa dengan penurunan lanjut kadar faedah rujukan, tahap kemampuan purata akan terus bertambah baik. Tetapi dalam jangka panjang, cabaran sebenar terletak pada kemampanan pertumbuhan pendapatan. Jika India tidak dapat mewujudkan pekerjaan formal yang mencukupi, sebaik sahaja pertumbuhan pendapatan perlahan, nisbah harga rumah kepada pendapatan mungkin meningkat semula.

Selain itu, kesempitan di peringkat mikro masih wujud. Walaupun di bandar yang sama, realiti kemampuan yang dihadapi oleh kumpulan pendapatan berbeza adalah sangat berbeza. Laporan itu mengingatkan bahawa mungkin terdapat jurang besar antara penunjuk makroekonomi dan sentimen pasaran mikro. Bagi penggubal dasar, ujian sebenar bukanlah untuk meningkatkan lagi angka purata, tetapi bagaimana untuk menyebarkan faedah penambahbaikan kepada kumpulan yang lebih luas—terutamanya keluarga yang sehingga kini masih dikecualikan daripada sistem kredit formal.

Lima belas tahun pasaran perumahan India adalah sejarah di mana dasar dan pasaran saling membentuk. Pertumbuhan pendapatan menyediakan tenaga asas, pembaharuan dasar mengurangkan geseran transaksi, pengembangan kredit memperbesarkan kuasa beli, dan infrastruktur membuka dimensi ruang. Kini, eksperimen perumahan bandar gergasi Asia Selatan ini memasuki fasa baharu—bukan lagi sekadar "membolehkan lebih ramai orang membeli rumah", tetapi bagaimana membina sistem kediaman yang lebih berdaya tahan dan inklusif pada separuh masa kedua urbanisasi.