Mientras el mundo se sume en la ansiedad por la vivienda, ¿por qué comprar casa en las ciudades de primer nivel de la India es cada vez más fácil?

Las principales ciudades del mundo están sumidas en una crisis de asequibilidad de la vivienda: de Londres a Toronto, de Melbourne a Seúl, cada vez más personas descubren que una vida de trabajo difícilmente alcanza para conseguir un apartamento digno. Sin embargo, en otra economía que durante mucho tiempo fue considerada con condiciones de vivienda tensas —India—, el informe ofrece una imagen casi contraintuitiva: en los últimos quince años, la asequibilidad media de la vivienda en las ciudades de primer nivel no solo no ha empeorado, sino que ha mejorado notablemente.

No por la caída de los precios, sino por una carrera más rápida de los ingresos

Los datos publicados por Colliers en diciembre de 2025 muestran que la relación precio-ingreso (P/I) en los ocho principales mercados residenciales de la India ha caído de 88,5 en 2010 a 45,3 en 2025. Este indicador mide el número de veces el ingreso anual que un residente necesita para comprar una vivienda al precio promedio; cuanto mayor es el valor, mayor es la carga.

Si uno se fija solo en los precios de la vivienda, la primera reacción de muchos puede ser la confusión. Después de todo, los precios en las grandes ciudades indias nunca han dejado de subir. Pero la clave que ha impulsado la mejora de la asequibilidad radica en que los ingresos han crecido claramente más rápido que los precios. En los últimos quince años, el ingreso medio en la India ha aumentado a una tasa compuesta anual de alrededor del 10%, hasta más de cuatro veces su nivel original; en el mismo periodo, los precios medios de la vivienda han crecido a una tasa compuesta anual de entre el 5% y el 7%. Esa diferencia de aproximadamente tres puntos porcentuales entre el crecimiento de los ingresos y el de los precios ha ido absorbiendo año tras año la presión de la carga de la vivienda.

Este resultado no es un subproducto del alto crecimiento económico exclusivo de la India. Revela un fenómeno estructural más profundo: siempre que no haya una devaluación monetaria explosiva ni un colapso del mercado inmobiliario, si los ingresos de los residentes crecen durante un largo periodo a un ritmo mayor que la revalorización de los inmuebles, la asequibilidad de la vivienda regresa de manera gradual a un rango relativamente saludable. En comparación con una vía de ajuste que depende del desplome de los precios para lograr la asequibilidad, la situación de la India es claramente más estable desde el punto de vista social.

Política, crédito e instituciones: tres pilares que dotan de poder adquisitivo a la demanda

La mejora de la asequibilidad de la vivienda rara vez depende solo del ciclo económico. En los últimos quince años, la India ha vivido precisamente una intensa actualización de su sistema de vivienda.

Desde el plan de vivienda Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY), pasando por la Ley de Regulación y Desarrollo Inmobiliario (RERA), que regula la entrega de viviendas en preventa y el comportamiento de los desarrolladores, hasta el Impuesto sobre Bienes y Servicios (GST), que unificó los tipos impositivos y recientemente ha racionalizado los impuestos sobre las materias primas clave para la construcción, todo el sistema de políticas está pasando de estimular la compra de viviendas a construir un mercado residencial confiable. Al mismo tiempo, tras contener la inflación, los reguladores han reducido la tasa repo de referencia al 5,5%, y la moderación de la inflación aún deja margen para una mayor relajación, lo que reduce directamente el costo de los préstamos hipotecarios.En resonancia con las políticas se encuentra la rápida expansión del crédito. Según los datos del sistema bancario comercial indio citados por Colliers, el saldo de préstamos hipotecarios de los bancos comerciales indios pasó de aproximadamente 3 billones de rupias a más de 30 billones de rupias en quince años. La proporción de los préstamos hipotecarios sobre el total de préstamos bancarios pasó del 10 % al 17 %. El crecimiento del crédito no solo refleja la madurez del mercado hipotecario, sino que también muestra que los bancos han comenzado a confiar en la capacidad de pago a largo plazo de los hogares de clase media. En muchos mercados emergentes, la profundidad del crédito residencial suele ser el techo que determina si la mejora de la vivienda puede hacerse realidad.

Reconfiguración del espacio urbano: la infraestructura convierte lo lejano en alcanzable

Más allá de los indicadores macro, el panorama residencial dentro de las ciudades de primer nivel de la India también está experimentando un cambio. El distrito central de negocios (CBD) tradicional ya no es el único ancla laboral. A medida que las empresas adoptan modalidades de trabajo más flexibles, la demanda de vivienda se está desplazando hacia suburbios y ubicaciones secundarias bien conectados por infraestructura. La expansión de carreteras, ferrocarriles suburbanos y límites municipales ha llevado a zonas antes consideradas inalcanzables al radio de desplazamiento, y también ha creado más opciones para distintos estratos de ingresos.

Ahmedabad e Hyderabad muestran por ello una asequibilidad general relativamente mayor. Estas ciudades no se limitan a repetir la lógica de alta presión del stock existente de Delhi o Mumbai, sino que, mediante una expansión urbana más equilibrada, consiguen que el crecimiento de las nuevas zonas avance en sintonía con la densificación de las áreas urbanas ya consolidadas. Para los desarrolladores, el mercado de gama baja, sensible al precio, se ha convertido en una fuente importante que sostiene la base de ventas. El crecimiento periférico impulsado por la infraestructura está comprimiendo la diferencia de precios entre el núcleo urbano tradicional y los suburbios, y hace que las brechas de asequibilidad dentro de una misma ciudad ya no sean tan extremas como antes.

La mejora estructural no significa que todo vaya bien

Sin embargo, sería demasiado optimista pensar que el problema de la vivienda en la India se está resolviendo de forma integral. Colliers advierte en su informe que la mejora macro de la asequibilidad no equivale a que todos los grupos se beneficien. El mercado real se compone de casos micro: la fijación de precios de los proyectos, la oferta y la demanda locales y la situación financiera del público objetivo pueden hacer que la experiencia real en una misma ciudad varíe enormemente. El mercado al que se enfrentan un ingeniero de software de altos ingresos y un pequeño comerciante puede ser casi como dos mundos paralelos.

Además, los riesgos siguen ocultos en el lado derecho de los datos macro: las presiones sobre los precios de los materiales de construcción pueden traducirse en alzas del precio de la vivienda; si en el futuro el crecimiento del ingreso se desacelera o las tasas de interés vuelven a subir, la sostenibilidad del apalancamiento de los hogares será puesta a prueba. El informe señala que el hecho de que los desarrolladores ofrezcan productos de múltiples niveles para distintos grupos también demuestra que el mercado sigue ajustándose a la demanda, y que ese ajuste requiere un respaldo continuo de los fundamentos económicos.

El caso de la India en el contexto global

Para los responsables de políticas urbanas en todo el mundo, lo que la India ha mostrado en los últimos quince años no es una única respuesta estándar, sino una vía combinada que quizás ha sido pasada por alto: no depositar la asequibilidad de la vivienda en la caída de los precios, ni depender únicamente de la construcción de viviendas por parte del gobierno, sino lograr que el crecimiento de los ingresos, la profundización del crédito, la transparencia institucional y la expansión de la infraestructura ocurran simultáneamente. Hacerlo requiere un ciclo relativamente largo, así como mantener un equilibrio entre el bienestar, la estabilidad financiera y el potencial de inversión.Cuando la mayoría de las ciudades del mundo están lidiando con el deterioro de la asequibilidad, un gran país en desarrollo ha conseguido, en cambio, mejorar las condiciones de compra de vivienda en un horizonte de mediano y largo plazo. Esto quizá no demuestre que el modelo indio sea perfecto, pero basta para recordar a los analistas inmobiliarios globales: la asequibilidad de la vivienda no es un balance estático, sino el resultado de la acción conjunta de las políticas y el tiempo.