La asequibilidad de la vivienda en las ciudades de primer nivel de la India ha mejorado significativamente: una transformación a largo plazo impulsada por los ingresos.

Cuando el mercado inmobiliario se vuelve más asequible en medio de la tormenta

En los últimos quince años, el mercado inmobiliario de la India ha experimentado una serie de sacudidas violentas: la desmonetización eliminó de la noche a la mañana el 86% del efectivo en circulación, el marco regulatorio RERA reformuló las reglas del sector, la crisis de las NBFC congeló los canales de financiación de los promotores, y la posterior pandemia alteró el ritmo de la oferta y la demanda. Sin embargo, en medio de estas vicisitudes, una tendencia a largo plazo que invita a la reflexión se ha ido aclarando: la asequibilidad de la vivienda en las principales ciudades de la India no ha empeorado con el aumento de los precios, sino que ha mejorado notablemente.

Según el último informe publicado por Colliers, medido por la relación promedio precio de vivienda-ingreso, la asequibilidad en las ocho principales ciudades de primer nivel de la India ha caído de 88,5 en 2010 a 45,3 en 2025, una reducción de casi la mitad. En otras palabras, el múltiplo de ingreso anual necesario para una vivienda promedio se ha reducido a casi la mitad en quince años. Esto no se debe a que los precios de la vivienda hayan bajado, sino a que el crecimiento de los ingresos ha sido mucho más rápido que el de los precios.

Crecimiento del ingreso: el motor central ignorado

De 2010 a la fecha, la tasa de crecimiento anual compuesta del ingreso promedio de los residentes indios ha sido de aproximadamente el 10%, mientras que el aumento anual promedio de los precios de la vivienda en el mismo período fue solo del 5% al 7%. Esta brecha se ha ampliado drásticamente bajo el efecto del interés compuesto. Un crecimiento del ingreso de más de cuatro veces no solo ha absorbido la presión sobre los precios de la vivienda derivada del aumento de los costos de materiales de construcción y la escasez de suelo, sino que también ha brindado a los compradores un mayor margen de pago.

Esta mejora de la asequibilidad impulsada por el ingreso contrasta fuertemente con muchos mercados emergentes. Por ejemplo, en algunas ciudades de primer nivel de China, el crecimiento de los precios de la vivienda ha superado durante mucho tiempo al ingreso de los residentes, lo que ha provocado que la relación precio de vivienda-ingreso aumente continuamente. El caso de la India se parece más a una "carrera saludable": el crecimiento del ingreso se mantiene a la cabeza, lo que hace que la vivienda pase gradualmente de ser un lujo para unos pocos a un activo al alcance de los grupos de ingresos medios.

Políticas y crédito: los impulsores invisibles

La mejora de la asequibilidad no es un simple resultado espontáneo de la economía. En los últimos quince años, el gobierno y el banco central de la India han llevado a cabo una serie de intervenciones institucionales que configuran una compleja matriz de políticas.

El PMAY (Plan de Vivienda del Primer Ministro) ofrece subsidios desde el lado de la demanda, el RERA regula los plazos de entrega desde el lado de la oferta, la introducción del GST unificó el sistema tributario, y el fondo SWAMIH inyectó liquidez a proyectos paralizados. Estas políticas no son eventos de una sola vez, sino que se han ido tejiendo gradualmente como una red de seguridad que reduce la prima de riesgo de los compradores de vivienda.

La política monetaria también ha desempeñado un papel clave. Durante la pandemia, las tasas de interés cayeron a mínimos históricos; luego, aunque se experimentó un ciclo de subidas de tasas, la tasa de repo de referencia ya ha vuelto a bajar al 5,5%. En un contexto de baja inflación, Colliers prevé que todavía hay margen para nuevas reducciones de tasas en el corto plazo. Cada recorte de tasas se traduce directamente en una reducción de la cuota mensual, amplificando así el aumento del poder adquisitivo generado por el crecimiento del ingreso.Los datos crediticios lo confirman. El saldo de préstamos hipotecarios de los bancos comerciales indios se ha disparado de 3 billones de rupias en 2010 a más de 30 billones de rupias en 2025, un aumento de más de diez veces. Más importante aún, la proporción de los préstamos hipotecarios sobre el crédito total de los bancos ha aumentado de aproximadamente el 10% de hace una década al 17% actual. Esto no solo es un reflejo de una demanda sólida, sino que también implica que el sistema bancario considera la vivienda residencial como una clase de activo resiliente — la construcción de esta confianza es en sí misma una transformación estructural.

Divergencia urbana: no existe una narrativa única de asequibilidad

La mejora de los datos macroeconómicos no significa que todas las ciudades partan desde la misma línea. Colliers señala que las diferencias entre ciudades y micromercados son extremadamente notables. Ahmedabad y Hyderabad son actualmente los mercados relativamente más asequibles, mientras que Mumbai y la Región de la Capital Nacional de Delhi (NCR) aún enfrentan una presión de precios considerable, aunque su asequibilidad también ha mejorado notablemente durante la última década y media.

Esta divergencia se origina en las diferencias en la estructura de oferta y demanda local, la fijación de precios de los proyectos y el perfil financiero de la población objetivo. En Hyderabad y Bangalore, impulsadas por la industria tecnológica, el empleo de altos ingresos se concentra, lo que mantiene la relación precio-ingreso relativamente moderada; mientras que en Mumbai, dominada por los sectores comercial y financiero, la oferta de suelo es extremadamente rígida, y aunque el crecimiento de los ingresos es fuerte, todavía difícilmente compensa por completo la elevada base de precios de la vivienda.

Cabe señalar que la mejora de la asequibilidad no se traduce automáticamente en crecimiento de las ventas. La demanda, la oferta y el precio están estrechamente entrelazados y se manifiestan de manera diferente en cada micromercado. Los desarrolladores saben bien que el mercado indio es muy sensible al precio, por lo que suelen diseñar líneas de productos diferenciadas para distintos segmentos objetivo, desde viviendas asequibles hasta apartamentos de lujo, con estrategias de precios cada vez más refinadas.

Infraestructura y reconfiguración del espacio urbano

En paralelo a la mejora de la asequibilidad, se están produciendo cambios profundos en la configuración espacial de las ciudades indias. Durante la última década, la expansión masiva de infraestructuras — la extensión de las redes de metro, el Sistema de Tránsito Rápido Regional (RRTS), las carreteras de circunvalación exterior y los corredores logísticos — está redefiniendo las "fronteras residenciales".

A medida que el mercado de oficinas se aleja gradualmente de la dependencia exclusiva del Distrito Central de Negocios (CBD), y cada vez más empresas adoptan modelos de trabajo híbridos, la demanda de vivienda también se está desplazando hacia áreas periféricas bien comunicadas y con servicios consolidados. El margen de arbitraje de precios ya no es tan evidente en ciudades como Ahmedabad, Bangalore e Hyderabad, porque sus patrones de crecimiento son más equilibrados. Pero en otras ciudades, los precios de la vivienda en las zonas periféricas siguen siendo significativamente más bajos que en el centro urbano, y esta diferencia impulsará aún más la dispersión de la población y las industrias.

Esta evolución de la forma urbana tiene características comunes a nivel mundial. De Londres a Shanghái, la gran infraestructura de transporte suele impulsar cambios estructurales en el mercado inmobiliario circundante en los años posteriores a su finalización. Lo que India está experimentando es precisamente una versión localizada de esta lógica: la infraestructura no solo mejora la eficiencia del desplazamiento, sino que también amplía el ámbito geográfico de la vivienda asequible.

La experiencia india en el contexto globalSi se examina en el contexto más amplio de los mercados emergentes globales, la trayectoria de mejora de la asequibilidad de la vivienda en la India resulta especialmente singular. En muchos países en desarrollo, la rápida urbanización suele ir acompañada de la expansión de los barrios marginales y de la "presión sobre la vivienda" para la clase media. La India, mediante una combinación triple de intervención estatal, profundización financiera e inversión en infraestructuras, ha evitado en cierta medida esta trampa.

Por supuesto, este proceso está lejos de haber concluido. El PIB per cápita de la India sigue siendo de nivel medio-bajo, y aún persisten numerosas deficiencias en aspectos como la calidad de la vivienda, la claridad de los derechos de propiedad y la madurez del mercado de alquiler. Aunque la relación media precio-ingreso de la vivienda haya descendido a 45,3, esta cifra sigue siendo mucho más elevada que en los mercados desarrollados — por ejemplo, en Estados Unidos suele oscilar entre 3 y 5, e incluso en el Área de la Bahía de San Francisco no supera aproximadamente el rango de 8 a 10. La mejora de la asequibilidad en la India es un avance en sentido relativo, no una solución en sentido absoluto.

El camino por delante: recortes de tipos de interés, empleo y cuellos de botella microeconómicos

De cara al futuro, a corto plazo el mercado residencial indio podría seguir beneficiándose de la reversión del ciclo de subidas de tipos de interés en un entorno de baja inflación. Colliers prevé que, con nuevas bajadas de los tipos de referencia, el nivel medio de asequibilidad seguirá mejorando. Pero a largo plazo, el verdadero desafío reside en la sostenibilidad del crecimiento de los ingresos. Si la India no logra crear suficientes puestos de trabajo formales y el crecimiento de los ingresos se desacelera, la relación precio-ingreso de la vivienda podría volver a aumentar.

Además, los cuellos de botella a nivel microeconómico persisten. Incluso dentro de una misma ciudad, la realidad de la asequibilidad a la que se enfrentan los distintos grupos de ingresos es radicalmente distinta. El informe advierte que puede existir una enorme brecha entre los indicadores macroeconómicos y la percepción del mercado a nivel micro. Para los responsables de las políticas, la verdadera prueba no consiste en elevar aún más los valores promedio, sino en cómo extender los beneficios de la mejora a un espectro más amplio de la población — especialmente a aquellos hogares que hasta ahora han quedado excluidos del sistema de crédito formal.

Los quince años del mercado de la vivienda en la India son una historia de configuración mutua entre políticas y mercado. El crecimiento de los ingresos proporcionó el impulso subyacente, las reformas políticas redujeron las fricciones en las transacciones, la expansión del crédito amplificó el poder adquisitivo y la infraestructura abrió la dimensión espacial. Hoy, el experimento de vivienda urbana de este gigante del sur de Asia entra en una nueva fase — ya no se trata simplemente de "lograr que más personas puedan comprar una vivienda", sino de cómo construir un sistema habitacional más resiliente e inclusivo en la segunda mitad del proceso de urbanización.